深圳房价暴涨至10万/平 引发写字楼投资热情

    杨创慧认为，深圳住宅价格冲高后，商业地产或迎来补涨机会，不管是租金还是售价，深圳写字楼市场未来还有较大增值空间。而中原地产接触的机构客户中，要求数层乃至整栋购入优质写字楼的不在少数。

总部经济

    2015年11月，华夏保险以约20亿元的价格，购置了位于福田的京基滨河时代广场约2.4万平方米的10层写字楼。

    华夏人寿保险股份有限公司副总经理元虎表示，这10个楼层将作为华夏保险除北京之外的第二总部，健康、养老、资产管理三大业务将迁入深圳，“这表明华夏保险看好并加大华南区域的投资和业务比重”。

    在政策利好下，深圳还大力发展总部经济，鼓励保险企业总部落户。2013年，深圳出台的《深圳湾超级总部基地规划》提出，超级总部基地是城市在全球经济产业链条中终极地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。

    根据规划，深圳未来将重点打造福田中心区、后海中心区、留仙洞片区、深圳湾高新区和龙华核心区等五个总部基地。

    深圳市认为，总部经济在提升区域经济价值，高效集约利用土地，提高劳动就业水平等方面有着不可替代的作用。具体操作上，总部写字楼将作为企业的一项固定资产，政府给予一定的地价优惠和政策补贴。

    根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》政策：企业总部选择落户深圳的，最多可以获得5000万元落户奖，甚至购置总部自用办公用房，按购房房价5%的标准给予一次性补助。

    2016年，深圳总部经济还在继续扩容。2月，联想拿下深圳后海中心区的一宗商业服务业设施用地，将建成联想国际总部；3月底召开的中国（深圳）IT领袖峰会上，深圳将乐视企业智能终端总部收入囊中。此前，百度华南总部、阿里巴巴国际运营总部也相继落户深圳湾。

    据统计，深圳在建总部写字楼有15个，其中南山区占4个，福田占11个。其中，因后海超级总部基地的规划，2014年至2017年，南山区新增写字楼将超320万平方米，至2017年市场库存将达约410万平方米，约为2013年存量的5倍。

    深圳市土地房产交易中心的最新公告信息显示，今年8月，深圳将有15宗地上市交易，其中南山出让的4宗土地中，2宗地块对竞买申请人做了限制，要求为世界500强企业且在深圳市无总部的企业。“并不是每一家机构在深圳都能拿到总部用地，这些企业只能锁定在建的物业，在未来落成后，希望拿到多层来作为自用投资。”夏春毅表示。

    元虎表示，看好企业总部经济在深圳的发展前景，“深圳的经济活力、城市综合竞争实力，在全国一线城市中排在前列，加上有政策支持，相信会吸引更多的保险企业的总部进驻”。

空置率和去库存

    由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因，今年第二季度全国写字楼市场总体需求相较前几个季度有所减弱。在仲量联行跟踪的20个城市中，有10个城市的净吸纳量出现环比下降。

    但由于大宗交易频繁，上半年深圳一二手写字楼共成交30.86万平方米，同比增长15.32%。

    戴德梁行的报告指出，从需求行业来看，尽管P2P网贷平台监管收紧的影响正逐渐走弱，但余威仍存；小额贷款、融资担保等新型金融服务业需求依旧疲软；基金、证券、信托等传统金融机构则表现出稳定的需求。

    在总部经济的推动下，深圳的摩天大楼和商业综合体正在以惊人的速度亮相市场。“但总部基地企业的入驻是一个缓慢的过程，对于大部分的创新企业和传统制造业企业来说，他们又难以承担甲级写字楼高昂的租赁成本。”卓越集团战略与运营部总经理李文涛表示。

    据李文涛介绍，卓越在前海的写字楼项目卓越前海壹号2015年曾创下深圳商办物业市场的最高纪录，仅用5天签约金额便高达30亿。相比而言，因租金承受能力有限，针对创业者的联合办公类产品却只能在非CBD核心区的商办物业中才能玩得转。

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