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房价被谁绑架问题有多严重有无解决之策

http://www.shenyangoffice.com 2016年09月19日 09:25:11 沈阳写字楼网

导读：其实，对市场泡沫的担心主要来自于一线城市。然而，由于一线城市居民强劲的需求和资源支配能力，又切切实实通过市场交易让房价步步攀升，这个泡沫是否存在成为争议点。

从去年下半年开始，房价再度飙升的舆论和情绪，从深圳、上海、北京和一些二线城市依次传递。最早是在全国去库存运动中，深圳房价却以年增幅40%的水平异军突起，随之而来的是京沪两地的学区房抢房潮，而后离婚买房潮、房屋交易黄牛号被叫到天价的荒诞现象更是占据市场炒作热点。

更令市场恐慌的是房屋生产资料——土地价格的飙升。中原地产统计，8月份单月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗，8月可以说是成为历史上地王最密集的月份。而整个上半年，全国已出现219宗“地王”，已经成为有史以来地王出现最密集的年份。

其中，一线城市住宅土地已经出现了全面地王的现象，从地价同比幅度看，2016年已经出让的69宗住宅土地平均土地楼面价为20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上涨了77%。

很多人相信，大量发行的货币成为推动房价上涨的主因。8月12日央行公布的货币信贷数据显示，住户部门（指个人群体）的中长期新增贷款4773亿元，占7月全部新增贷款比例超过100%。国家统计局的数据更令人吃惊：1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增长54.6%。

来自市场和供给端的种种证据，直接引向了一个话题。房价是否已经成为人们不可承受之重？

在海通证券长期分析房地产分析师姜超认为，从长期看，支撑房价的决定因素还是宏观经济。从房价与GDP的关联性看。根据海通证券的统计，美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%，而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右，两者大致相当。而2005-2016年，全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期 GDP名义增速为13.4%，全国经济增速远超同期房价涨幅。

另外，从房地产杠杆来看，央行行长周小川在几个月前提供的数据，中国的住房抵押贷款占到整个商业贷款比例不到20%，而西方国家能达到40%~50%。住房贷款存在进一步发展的空间。

这两个维度的数据显示，全国的地产泡沫程度有限。

但是从一线城市和二三线城市的房价涨幅来看，两者出现分化。北京、上海、深圳在过去十年中房价年度平均涨幅达到15%~20%。而大部分二线城市的涨幅不到10%。

由于一线城市的楼市已经进入存量市场为主的阶段。以二手房的房价涨幅更能体现出房价上涨的直观感受。据统计，与2014年末相比，深圳二手房价累计涨幅为66%，北京二手房价涨幅为48%，上海二手房价涨幅为39%。而这与这些城市10%左右的GDP增长水平、人均收入增长水平完全脱离。

易居房地产研究院日前发布数据显示，2015年，全国35个大中城市（商品房）房价收入比均值为10.2。其中深圳为27.7，上海为20.8，北京为18.1，而厦门（16.6）、福州（14.7）等强二线城市也在赶超。

如果与世界上房价最贵的大城市做横向的对比：纽约的房价收入比为8、东京10、伦敦12、首尔7.7。不难看出，一线城市的房价收入比已经达到了国际前列。

泡沫在聚集

由于中国大量三四线城市仍然处于去库存的周期，房地产泡沫是否存在的讨论，也因此集中在部分房价飙涨的城市。

但过去所有唱空中国房地产的声音都没有应验，说明去论证泡沫、和验证泡沫何时崩溃绝非易事。在房价十多年稳步上涨的现实面前，人们对房价泡沫的愈发谨慎。大量的学界和业界意见领袖用“看不懂”代替了“必然崩盘”的字眼，这种变化耐人寻味。

经济学家赵晓的观点是，泡沫肯定是有的，全世界20个房价最贵的城市中国就占了一半。

“但泡沫大不大还有何时崩溃不好说，只有当泡沫崩溃的时候，我们才知道又发生了一次泡沫。”

中城联盟第十届轮值主席、朗诗集团董事会主席田明说，有些城市房价不错，地价更不错，但不可持续。它其实反映的问题是中国的实体经济比较差，钱又比较充裕，还能投进去的只有一二线城市的房地产项目和土地，但是太多的钱涌向了这些地方，导致了价格上升，特别是地价上升比房价更快，这样的景象让我们很警觉。