房价被谁绑架问题有多严重 有无解决之策

  赵晓认为，要判断房价的天花板，一要考虑到中国尚未完成的城镇化，二是居民房贷杠杆仍存在发展的空间。

  如果说一二线城市的房价已经到了看不懂的地步，那么除了这些高能级城市自身具有强大的人口资源吸附能力外，是什么原因造成高房价？

  了解这些，才能判断是否存在泡沫。

  海通证券姜超团队就北京、上海、深圳过去十年（2005年~2016年）的房价进行分析，发现其房价实际上超过当地GDP增幅，而与地方存款总额增幅高度重合。

  在该周期内，上海的存款总额年均增速15.6%，同期年均房价上涨12.3%。北京的存款总额年均增速 15.5%，同期年均房价上涨13.9%。深圳的存款总额年均增速19%，同期年均房价上涨19.5%。

  2015年，作为国内金融中心的京沪深存款总额增幅均出现了一个脉冲，分别达到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的领先，也对应这这一轮由其领涨一二线城市房价的现实。

  由此海通证券这次研究得出结论是，北上广深房价永远上涨的神话来自货币支撑。和中国房价关联度最高的不是经济、土地，而是货币指标，无论M2增速，还是总存款增速，都和房价走势高度一致。

  但将房价仅归结于货币政策难免有些一元论。如果说货币的泛滥和疯狂涌入一线城市楼市加剧了强劲的需求，那么合理的土地供给则是住房市场供给平衡和平稳运行的基础。一个区域的土地短期供应过多会导致库存，供应过少会推高地价和房价。

  中国社科院世界经济与政治研究所研究员张斌就认为，一线城市的房价根本推手在于土地供给。

  据其统计，四个一线城市2009年住宅用地超过2000万平方米，到2015年下降到1455万平方米；而与此相对应的住宅楼面均价从不足6000元上升到11000元。

  不过，经济观察报记者统计了2011~2015年京沪深三个城市的住宅用地供应情况，结论是计划供应土地面积逐年递减，但土地出让金总额却呈明显上升趋势。其中北京市连续几年都未完成住宅供应指标，其中2011年、2014年仅完成住宅用地供应指标约50%。

  与之对比的是更加依赖土地财政的三四线城市，记者对近年来温州、芜湖、沈阳、常州、无锡等去库存压力较大的城市的调查发现，这些城市均超量供应土地，建造新城，导致了阶段性的供过于求。更有甚者在去库存政策前，房价较高位出现腰斩。

  房产界人士任志强的观点是：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身存在制度问题。因此土地价格在房价中占到60%、70%。“比如，为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。”类似这样的动机，使得住宅用地的供应跟不上。

何去何从

  国家统计局新闻发言人盛来运说，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调。不过很多观察者表示，在泡沫化倾向面前，风险需要正视。

  房地产过去波澜壮阔的行情无疑得益于中国城镇化。但业内的普遍预计是，中国城镇化大概还要十几年就能够完成，房地产的空间大概也就在5~10年间。

  更值得警惕的是，高房价占据了金融等社会核心资源，占据实体经济转型升级的空间，加剧了中国经济的畸形和恶化，放任自流的结果必然是遭到反噬。

  其实对大多数普通人而言，几乎没有更多的选择。资本管制导致海外配置资金的办法只是杯水车薪。这也就解释了为什么那么多资金涌入“相对安全”的一线楼市。

  田明认为，一线楼市在全国楼市中，风险较小，这是全球主要房地产市场的普遍规律。但同时，一线城市风险小也是相对的概念，泡沫破裂带来的风险将是系统性的。另外，即便是一线城市，不同的区位，不同的房屋业态也有较大的差异。

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