房地产发布重大政策成近年的市场“规律”

    转眼又到了地产人每年期盼的金秋九月，自2014年以来，中央已经连续两年发布“9•30新政红包”。

  这两次调控方式如出一辙，分别调低首付比例至30%、25%；行业背景也有共通之处，2014年是市场持续低迷，7、8、9月商品住宅成交量同比跌幅都超过10%，2015年是市场陡然转冷， 9月成交面积同比增速为9%，较7月份的增速高位下滑了12个百分点；成效也都立竿见影，在上海、深圳、南京、苏州等城市带领下，2014、2015年10月份重点城市成交量均迎来了普遍回升。由此来看，为了保证四季度市场成交的稳定，9、10月发布重大政策、出现成交转折似乎已经成为了近年的市场“规律”。

  但今年可能还会多一些变化因素：以往中央和地方的政策面是“同紧共松”，如2014年8、9月的全面限购解绑， 2013年的设立房价调控目标，以及更早一些的限购全面铺开均是如此。今年则是宽松和限制政策同步出台，在福建、成都、大连、山西、西安、沈阳等省市出台宽松性政策的同时，上海、深圳、南京、苏州、合肥等城市也在出台政策打压。而这，也正是中央“一城一策”方针所希望达到的市场调控机制。

  聚焦到出台限制性政策的热点城市来看，已经取得明显成效的城市，接下来调控“升级”的可能性不大，典型如深圳、苏州，8月份成交量分别只有27万、49万平方米，市场热度显著回落，再度打压需求已无必要，深圳更是在9月1日落地了户籍政策新政，放宽降低入户门槛来做大需求“蛋糕”；而调控效果不明显，甚至市场持续高热的城市，接下政策仍有可能继续加码，如上海8月份成交量暴增至170万平方米，南京、合肥也都在100万平方米以上，其中南京、合肥房价更是持续快速上涨。

  对于目前政策面依旧趋宽的城市而言，近期市场较热的应当警惕，杭州、天津下半年来成交量保持高位，8月份市场成交量分别达到了165、179万平方米，房价涨幅也均跻身全国前十，接下来均有出台地方限制性政策的可能；而成交不理想的城市也不用过于担心，参照9月初的沈阳，接下来或将陆续推出需求刺激性政策，助力市场去库存。

  “金九银十”这个说法应该没有了，九、十月成交量可能会出现比较大的反差。反而是九月份市场比较差的城市，只要库存压力别太高，倒可以对十月份报以比较大的期望。

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