“井喷”带来过剩 写字楼面临着前所未有的困境

    近年武汉商业地产市场进入供应井喷期，写字楼和商业库存量再度增大，与住宅快速去化形成了鲜明对比。据湖北省统计局数据显示，目前武汉已建成购物中心为主导的大小商业综合体46家，其中2013年以来开业的有26家，占总量的56.5%，当前在建项目还有17家。与供应旺盛相对应的是，整体需求难以提振，市场吸纳力下降。除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米，低于2015年同期吸纳量。

风险积聚

    “大型商场众多，严重供过于求。”老牌零售巨头大商股份上半年在修订后的年度报告中如此描述沈阳地区的商业竞争环境。

    RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院最新中国商业蓝皮书显示，未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。

    中指院报告指出，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场，根据商务部对实体百货店、超市、专业店销售额的统计数据显示，2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度远超消费品零售总额。2015年上半年，万达百货在全国调整收缩门店，物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市净利润下滑。

    “商业地产的飞速发展，与国家政策紧密相关。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示，一方面，在上一轮楼市调控政策出台后，许多房企被迫转型，操盘商业地产;另一方面，从政府的层面来看，商业地产吸引力不比住宅用地小，不仅能改变城市面貌，还能带动就业和税收，所以在规划时就配套有大型商业设施。

    有业内人士指出，有些地方政府有时有一定的盲目性，追求眼前利益。因为每一个综合体无论是土地获取还是对城市土地出让金的贡献，还有大量投资对地方经济的促进和税收的带动，以及商业对城市持续发展带来的贡献，让他们难以抗拒。所以有些地方政府可能意识到了风险，但不愿意去面对。

    贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源和社会资金浪费。他建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”形成。

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