“楼疯”带给实体经济的伤害有多大

开发商陷入纸面富贵？

　　“在美国和英国，无论是摩根士丹利和标准普尔的全球产业分类标准，还是伦敦金融时报的全球分类体系，都是将房地产业列入虚拟经济范畴，而国家统计局制定《国民经济行业分类与代码》时，房地产投资还是作为单独门类存在，大体是归入了实体经济子部门的口径，但实际上，一线城市和强二线城市的房价早已经具有明显的金融属性，对于GDP的真实贡献反而是非常有限的。”央行某省级分行一位资深人士对《中国经济周刊》记者分析。

　　在上述资深人士看来，房地产价格的基本构成要素中，只有建筑和装修可以启动内需，带动相关产业，“在总的用度支出中，流向政府的土地和税收一般占到了一半之多，上海开发项目流向政府的份额最高，可以达到60%以上，我们测算过，一个人若花100元可支配收入买入房子，其实只有不足30元拉动了内需，其他都被政府和开发商划走了。”

　　不过，开发商在此轮“楼疯”中恐怕也只是赚收入不赚利润，最大的问题是成本掣肘。中原地产研究中心统计数据显示，2016年前8月拿地最积极的前50家房企平均拿地成本为7077.8元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是企业拿地平均成本增加了66%。

　　中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析，尽管楼市“妖风阵阵”，但地价透支了开发利润，房企早已不再是“暴利时代”，只不过沦为银行打工族，“从2015年开始，房企就出现增收不增利润的现象，宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但上涨的一二线城市不代表全国市场。虽然全国一二线城市回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量还在持续。即使是一二线城市相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。”

　　从上半年财报看，135家房企的净利润率只有8.15%，而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%——远远不及多个城市房价的涨幅。尽管房企营业收入涨幅高达37.11%，但净利润涨幅低于营业收入涨幅。

　　以万科和保利地产为例，这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%，但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。

　　在“楼疯”背景下，中国企业几乎没有赢家。尽管近年来一线城市的房价高居不下，去年初中央打响去库存战而造成宽松的购买政策环境，但中国社会科学院财经战略研究院曾发布报告显示，去年前三季度房地产投资对GDP的贡献率仅有0.04个百分点，几乎落入负增长贡献轨道。

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