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住宅投资回报率持续走低商铺写字楼回报上升

http://www.shenyangoffice.com 2015年05月29日 08:50:13 沈阳写字楼网

导读：房地产市场数年来的高速发展，让买房投资成了近年来国人资产保值升值的最稳定途径。

不过，对于不断变化的市场需求，房地产的租金也在不断变化，而采用长期租赁回报率的分析指标可能更能反映房地产投资的真实收益水平。长期租赁回报率代表了随着未来租金的变化，长期租赁物业可获取的回报率大小。以购买一套100万元的房子为例，在持有期（不出售的情况下）里出租，每年租金收益不等，平均年化租金回报6万，意味着长期租赁回报率为6%。
　　研究结果显示，今年上半年长期租赁回报率最高的为长沙的写字楼，其次是武汉写字楼，其长期租赁回报率超过11%，稍低于房地产上市公司13.3%的平均净资产收益率。有7个城市的商铺和写字楼其长期租赁回报率高于房地产信托9.6%的平均年收益率。排名前十的业态同样为写字楼和商铺。
　　从整体来看，中西部城市成为长期租赁回报率最高的城市，如长沙、武汉、西安等城市的写字楼和商铺项目。
　　而住宅则再一次成为长期租赁回报率最低的房地产业态。比如在回报率最低的10名中，7个二线城市的高档住宅和杭州的普通住宅上榜，另外大连和宁波的商铺也在其中，长沙的高档住宅为长期租赁回报率最低的业态。
　　但对于很多买房投资的人来说，坐等房屋升值后转手似乎才是最主要的资产升值方式。对于此项收益，报告采用了5年租赁后转售回报率这个指标，统计时间为2010年至2015年，该指标包含租金收益和房产增值收益。简单理解就是，假如投资者在2010年购买一套100万元的房子，一直出租直至今年出售，平均年化租金和售价收益15万，意味着5年租赁后转售回报率为15%。
　　从近5年的统计来看，总体的历史租赁转售回报率仍然处于较高水平，大部分物业回报率仍能高于房地产信托收益率。收益排名前十的主要以商铺、写字楼为主，成都、重庆、武汉、长沙等中西部城市的商铺回报率表现突出。成都、西安、重庆的商铺近5年租赁后转售回报率超过25%。
　　而排在最后的10名主要为东部二线城市的住宅项目，如宁波、杭州、无锡、南京。杭州和宁波的普通住宅近5年租赁后转售回报率均低于CPI的平均增幅。而宁波普通住宅甚至出现了负值，意味着如果购房者在2010年买入宁波的普通住宅，这5年的租金收益和今年的房屋售价，仍会使他的投资亏损。
　　该研究报告认为，随着房地产市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率可能会整体逐步回到合理的收益区间。大部分物业转售回报率集中在6%-9%之间。
　　报告预测，2015年至2020年租赁后转售回报率最高的前十名均为写字楼和商铺，武汉商铺和深圳商铺被认为是回报率最高的两个业态。而该报告预测的回报率最低的10名，则主要是住宅业态，如杭州、南京、宁波等城市。北京的高档住宅也位列其中。

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