商业地产无序入市后遗症：二三线城市烂尾项目多

    购物中心能否顺利入市，与开发商选址、交通条件、周边配套以及市政规划等方面密切相关。一位资深商业地产从业人士表示，目前，能够进入大集团狩猎范围的项目只出现在一二线省会或重点发展城市。三线市场也有大量项目待解救，但少人问津。尽管红星商业、万达等推出资产管理输出，但对于体量有限、层高不达标等硬件条件差的物业来说，专业运营商也难以让它们起死回生。

    在二线城市，无论是房地产还是商业地产未来价格波动风险逐渐增大，但已投入太多心血的开发商不愿看清现实，往往高价叫卖更增脱手难度。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前，商业市场面临很严峻的问题，未来几年可能有退出意向的商业物业数量和面积不断增加，但买方市场却没有同倍放大。很多出售项目会认为此时已到了价格高点。王永平认为，商业项目本身运营差强人意，但高估值可以通过周边住宅、商铺价格为考量。不过，目前情况是，高预期的卖家很多，能接盘的买家很少。

僵尸项目多

    依托重资产模式发展的商业地产已让很多开发商力不从心。一位河南地区开发商投资已超过10亿元，项目预期投资30亿元，他为剩余20亿元的资金缺口奔波了半年多时间，但仍没找到希望。在浙江一地区，一位开发商将项目艰难推入市场，但零散的招商局面、蹒跚的运营，让他感到项目投入的数十亿元回报遥遥无期。

    RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。

    在王永平看来，很多开发商都骑虎难下，如果入市项目招商不理想，清退品牌无疑推倒重来，既要付出违约赔偿，还需为优质品牌提供方方面面的优惠条件。下定决心调整又需消耗大量资金，但不改变糟糕的招商局面，后期运营将更加艰难。

    从招商方面来看，体量在10万平方米左右的商业项目大多需要主力商户支撑，这部分商户将消化购物中心租赁面积50%左右，但能够与国内外知名品牌保持长期合作关系的大多为有成熟运营模式和规模的集团，中小开发商难以找到合作持久、租金贡献稳定又能拉动购物中心客流的主力品牌。红星商业负责大型主力店招商的负责人表示，在资产管理输出的项目中往往保障超市主力店，其他面积需要因地制宜引入一些其他租户。在租金收入上，与重点城市商业“保底＋抽成”的模式不同，有时一些资质欠佳的项目为了保障前期收益只收取固定租金。

    除了招商，资金也是困扰中小地产商的最大烦恼之一。王永平表示，绝大多数中小地产商都有对接资本市场的需求，但由于规模较小难达上市标准，有企业艰难登上资本市场但发生交易较少。北京商报记者了解到，PE九鼎投资最近酝酿联合百家中小商业地产上市。不过，能够被纳入上市资产的项目需已入市且能够盈利，这一条件并不是多数项目能达到的。

 

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