商业地产炼狱：三大模式未来将胜出

    繁荣的商业地产表象下蕴藏着近似疯狂般的高烧风险，引人忧虑。如 何破局？我们的建议是：战略层面应多“消灭存量”，而非“增添供量”；战术层面 应多“定位优化”，而非“业态杂乱”。　

    顾名思义，商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。也不妨用简单的拆字游戏来解析：商业＋地产。商业地产的载体躯壳是房地产，前瞻定位是业态招商，核心灵魂是运营管理，成败关键是市场培育。　

    房地产开发中，商业地产的表现形式可谓是五彩缤纷，业态多样，既有生活类的配套中心，也有专业化的主题特色，还有高端性的商务价值。但其经营模式却是形散而神不散，具体可分三类：

    一则只租不售：商业物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。　

    二则集中出售：商业地产经营中最原始的开发模式。

    三则租售结合：部分物业出租，部分物业销售，确保租售之间业态互动，效益兼收。

    多样化的运营模式蕴涵丰富价值，从选址到设计、从招商到营运、从资本到品牌， 商业地产的开发价值有三种辐射。　

    首先，是商业房地产本身做为不动产物业所产生的溢价增值；　

    其次，是商业地产在品质经营与流通渠道所特有的物流增值；　

    其三，是商业地产项目运营与房地产开发所互动的品牌增值。

    万达商业的成功无疑为内陆商业地产的发展树立了一面学习的旗帜，但高烧的商业地产背后“谁”又能真正洞悉到万达商业成功运营的内在要素呢？　

    正是那种冒进式的“邯郸学步”催生了当下高烧的商业地产发展之势，尤如神秘的无花果一样，遍地 开花但却朝开夕谢，繁荣绝不持久。　

    “全国人民学万达”并非仅仅是一句口号，更是商业地产开发过程中关键要素的逻辑叠加，具体需要关注六个层面：　

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