地王反射镜:新房市场告别首次置业时代?
导读:10月20日下午,经过近百轮厮杀,葛洲坝击败中国金茂、中铁建以及多家开发商联合体,以49.5亿元总价,配建4.1万平方米公租房、6.18万平方米农民回迁房代价夺得丰台樊家村地王。中原地产分析师张大伟以精装修交付的公租房配建成本6000元/平方米测算,该项目商品住宅部分楼面单价高达7.5万元/平方米。
首次置业困境
地王遍地的背后是豪宅遍地。
中原地产研究部统计显示,北京已经出现38宗地块楼面单价超过3万,其中楼面单价超过6万的有5宗、超过5万的有5宗、超过4万的有11宗。
由此得出的结论是,北京房地产市场未来房价预期单价在15万元/平方米左右的将有10个项目;楼面价超过5万的,未来售价挑战10万元/平方米以上的合计将有21宗,叠加部分老项目,未来北京售价高于10万元/平方米的楼盘将有50个。
三四线城市的销售困境令开发商将目光聚焦一二线。这也令一线城市诸如北京的地价水涨船高。
10月21日,中国金茂碧桂园联合体以17.6亿元竞得丰台花乡四合庄28-B金融用地。竞拍98轮,溢价率高达146%,可售楼面价格29753元/平方米。这标志着南方企业碧桂园首次进京。
张大伟表示,土地市场竞争激烈,地价超过房价成为新常态。在北京,2013年开始出现了地价超过房价的现象,而从2015年6月大兴等南城系列地王开始,出现了地价远超房价的现象。北京商品房住宅市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少。
杨晓阳认为,新供土地价格高导致未来新房成本高。按2015年上半年住宅地价推算,未来新房房价将超过50000/平方米,单套总价超400万。从全北京范畴看,大部分现存主力首次置业项目都在五环、六环之间。未来在产品定位中,开发商坚定做首次置业为主导理念的信心将会动摇。其续称,自住房的大量供应,也导致首置商品住宅和自住房有所重叠,分流客户,竞争难免。
北京新房市场显然已经不能用购买力的逻辑评估。龙湖地产北京公司总经理宋海林就表示,“北京的未来应该是像香港、东京一样,背后的逻辑仍然是供需关系。在一些政策调整之后,从2013年下半年开始,就明显感觉到北京真正可以作为商品住房的供应在快速减少。加上北京市现在人口增长空间不大,正在谋求把部分低端人口置换出去。所以楼盘单价高并不意味着承受不了。”
(来源: 作者:)
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