如何判断一个城市对房地产的依赖度

    为何东部城市这一比例如此之高？这还得从固定资产的构成去分析。固定资产投资主要包括基建投资、工业投资和房地产投资三大块，东部沿海发达城市前两大块的比重都比较低。

    例如，上海上半年城市基础设施投资460.46亿元，工业投资403.67亿元。在深圳，上半年基本建设投资660.79亿元，工业投资203.26亿元。

    中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，东部发达城市尤其是一线城市目前已经没有大规模的基建投资需求，另外随着第三产业成为主导，工业投资增长也很少。但在房地产投资领域，这些城市有大量的改善性需求，有大量持续的人口净流入，因此房地产投资在固定资产投资中的占比也比较大。

    相比之下，中西部如重庆、长沙等城市的基建投资和工业投资仍有很大空间，因此房地产投资占固投的比重就比较低。例如，重庆上半年基础设施建设投资1612.28亿元，工业投资2038.84亿元，均是上海、深圳的数倍。

    也就是说，在房地产开发投资与固投的比例上，东部发达城市与重庆等中西部城市所呈现的差距，最根本的在于经济发展阶段和产业结构的不同。东部发达城市尤其是一线城市已经走过了依靠投资驱动的阶段。这些城市的基础设施已经比较完善，产业也由工业主导转变为服务业主导，因此在投资领域，只有房地产仍有比较大的空间。

    从投入和产出的比例也可以看出，东部沿海发达城市对房地产的依赖度比较低。以房地产开发投资占GDP的比例来看，上海、北京、深圳、东莞等城市的比例都比较低，均在20%以下。

    像深圳，尽管房地产开发投资占固定资产投资的比重达到了52.14%，但房地产开发投资占GDP的比重仅为8.94%。

    广东省政协委员、深圳市委党校副校长谭刚多次对《第一财经日报》分析，深圳低投资率已经持续很多年，深圳已经走过了依靠投资来拉动经济增长的阶段。目前深圳的高新技术产业、高附加值产业、未来型产业的布局在经济发展过程中已经体现出了强大的作用。深圳是用更少的投入换取更大的经济总量。要通过调结构、转方式来形成新的经济增长动力。

    他认为，深圳对地产的依赖度比较低，一方面是由于目前可供用于房地产开发的土地十分有限。别的城市都有大量的土地进入房地产开发领域，但深圳除了前海，这几年供地产开发的土地很少。

    另一方面，尽管深圳房地产投资占固定资产投资的比例达到52.14%，但在庞大的市场需求面前，深圳有限的土地供应远远满足不了市场需求。

    深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年上半年继续扮演“领头羊”的角色。深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。深圳目前面临着供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月。从这个角度上看，深圳的房地产投资占固投的比例还可以更高。

 

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