新型城镇化和楼市良性循环的“十三五”之路

    全部解决，但通过增加附属在居住证上的公共服务，渐进缩小户籍和非户籍居民之间的差别。因此，明确公共服务的内涵和外延后，居住证将成为“十三五”推进城
镇化的重要途径。

    同时，要激励地方提高外来人口入户比例，财税、土地政策调整是必须的。因此，规划提出“双挂钩”，即“财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩，城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩”。第一个挂钩，一方面在于中央与地方共同分担市民化的成本（中科院预测外来人口“本地化”的公共服务成本为13.1万元/人），以体现“市民化”的正外部性特征；另一方面，以增加或减少转移支付，构建中央财政转移与地方政府吸纳外来人口“激励相容”的机制。

    另外，“稳增长”和“促转型”将贯穿“十三五”，地方政府对于增加建设用地的惯性依赖仍旧存在。因此，
    第二个挂钩以吸纳多少农业转移人口落户数量，作为核批地方政府新增建设用地规模的一个参考指标，这是中短期内激励地方政府落实外来人口本地化政策的有效之
举。同时，外来人口增加，将相应增加空间和用地需求。按目前城镇规划的惯例是，一个新增人口需要100平方米的建设用地。

    在“十一五”期间，如果外来人口入户比例能够大幅度地提升，实现人口城镇化率从目前的35.9%提升到45%，将增加1.3亿城镇户籍人口，城镇户籍人口增幅为26.5%，而城市户籍总人口将达到6.3亿。这不仅能够有效地消化楼市待售库存，而且也将使得整体消费上一个台阶，对于“稳增长”来说意义重大。

    外来人口在城市彻底安定下来以后，消费和投资将全部保留在城市，城市的集聚效应和规模效应将开始体现，不仅地方政府公共服务供给的成本被分摊，地方债务负担下降，而且以消费为主的内需在GDP中的占比
    将明显提升，地方政府的税收结构将彻底改观。同时，人口集聚带来的需求是产业集聚扩张和的前提，也是产业分工细化和服务业发展的基础。目前第三产业大发
展、对GDP贡献超过第二产业的局面将进一步被夯实。

    随着城镇化的推进，地方政府对于第二产业和房地产的依赖将下降，房地产也将回归其本质——居住和产业发展的物质基础。城镇化内需与地方政府公共服务、税收将形成良性循环。另外，城镇化推进中的新增人口是楼市的有效需求，人口、产业、住房也将形成相互推动的良性循环。

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