2016楼市将现大分化：一线不封顶 四线不见底

    在政策暖风中较早受益的，并不是三四线城市。穆迪注意到，在政府过去12~18个月放松限制之后，三四线城市的房价仍面临压力，2015年12月同比继续下跌2.5%。而与之相比，二线城市的房地产市场逐步复苏。二线城市2015年12月的平均房价出现了2014年8月以来首次上涨，同比上涨0.6%。

　　“和三四线城市相比，二线城市从首付比例下调中受益更大，因为当地自住和升级置业需求更强劲。”穆迪分析师杨柳对记者如是说道。实际上，一些二线或者准二线城市的楼市已经表现出了强劲态势，如珠海。广东省房协近日发布的《2015年度广东房地产市场分析报告》数据显示，2015年珠海以约1.4万元/平方米的房价水平，紧随深圳和广州之后，排在了第三位。另据中国某研究院数据，今年1月珠海房价环比上涨2.75%，达到14075元/平方米。这样的房价水平与涨价速度，在同类城市中引人注目。

　　类似的还有苏州。2月1日，苏州的首场土地拍卖会上，5块土地共计拍出53亿元。值得注意的是，这些土地溢价率均超过了140%，“面粉”价格决定“面包”价格，市场明显开始升温。苏州一名开发商负责人甚至告诉本报记者，他所在公司开发的一楼盘，去年价格约1.9万元/平方米，今年初已上调至2.2万元/平方米。

　　从今年1月份的数据看，远离库存难题的一线城市，房价还在延续去年年尾的涨势，继续“高开高走”。亚豪(微博)机构(博客)统计数据显示，今年1月北京纯商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交6462套，成交面积67.37万平方米，环比分别下滑34%、37%，同比分别增加28%、16%。与此同时，1月北京商品住宅成交均价为3.04万元/平方米，环比、同比均出现下滑。虽然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是与去年同期相比却处于高位水平。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，每年的1月与2月份由于受到“春节大迁徙”的影响，北京房地产市场均处于一年内的低位水平，但是从同比数据来看，2016年的1月成交情况可以称得上是“高起点”。

　　来自上海链家的数据显示，1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。

　　深圳房价继续高歌猛进。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1月深圳新房成交均价再攀新高，已达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

　　针对一线城市房价走势，郭毅对《第一财经日报》记者预计，虽然在高地价倒逼之下，北京房价也将迎来新一轮的上涨周期，但购房需求的稳健，将会淡化市场风险。

　　戴德梁行(微博)华东区综合住宅服务主管伍惠敏则预计，未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，2016年成交均价的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市场表现将继续高于整体水平。

土地：冰火两重天

　　中国某研究院的数据显示，2015年，全国300个城市土地成交面积85671万平方米，土地出让金总额为21793亿元。其中，一二线城市的土地成交面积占50.6%，而土地出让金却占到了70%；三四线城市的土地成交面积虽然也占了总量的近一半，土地出让金却仅占30%，且同比大幅下滑了19%。

　　2016年，土地市场分化将进一步加剧，一线城市竞争趋于“白热化”，二线城市冷热不均，三四线城市供需两弱。

　　1月，全国土地市场一改2015年下半年的火热，成交热度骤然降温，成交面积、成交金额、溢价率等重要指标均现断崖式下跌。但一线城市的地块热度却未减，高溢价率成交态势继续。

 

 

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