2016楼市将现大分化：一线不封顶 四线不见底

      1月21日上午，禹洲地产以26.3亿元击退同为闽系房企的融侨地产，夺得上海闵行区马桥镇宅地，楼面价2.9万元/平方米，溢价率高达189.2%。这又是一幅“面粉价”接近“面包价”的土地，该地块周边的住宅均价才3万元/平方米。

　　类似的情况在去年下半年成为土地市场的常态，品牌房企普遍聚焦一线和重点二线城市，在这些地方的拿地竞争也日趋白热化。

　　泰禾集团董事长黄其森近日对媒体表示，泰禾坚定看好一线城市，坚决不去三四线城市，“我们算了一下，前两年花350亿元拿的地，如果是今年拿，可能要700亿元”。

　　在去年12月底的深圳单价地王的抢夺中，融创中国输给了泰禾集团，但其并未放弃进军楼市一直升温的深圳。本报记者了解到，收购佳兆业未果后，融创的团队仍一直驻守深圳，寻求拿地机会。融创中国董事长孙宏斌(博客)不久前曾对《第一财经日报》记者表示，今年融创计划布局广深，在珠三角6个城市中进入1~2个城市。

　　一向主攻三四线城市的碧桂园从去年开始也大力布局一二线城市，在土地获取预算中专门拨出一半以上的款项用于加强一二线城市部署。

　　品牌房企的集中回归，导致一线城市宅地价格涨势明显。中国某研究院的数据显示，2015年，虽然一线城市土地供需双双大降，但土地出让金总额仍微涨了1%，达5105亿元，其中北京的土地出让金更是首次突破2000亿元，创下历史新高。从宅地溢价率来看，深圳、北京、上海分别以94%、42%、41%的平均溢价率位列前三。

　　克而瑞研究中心认为，从今年1月土地市场的情况判断，今年一线城市和热点二线城市总价地王和单价地王的峰值和频度都会大概率超过2015年。

　　但与一二线的火热相比，三四线城市的土地市场却深陷寒冬。

　　中国某研究院的数据显示，2015年，三四线城市共推出土地面积69762万平方米，同比减少14%；共成交土地面积49652万平方米，同比减少18%；土地出让金6554亿元，同比减少19%。

　　三四线城市的高库存反向成为土地市场的压力。例如徐州，根据中国某研究院的数据，截至2015年底，该城市商品房可售面积为2085万平方米，去化时间达22个月。同时，徐州自2010年以来土地成交量较大，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值高达5.6，土地库存高企，已超出市场的消化能力。

　　西南片区除了成都、重庆等二线城市的土地依然受到开发商青睐之外，绝大多数城市的土地市场交投不旺。西南当地一个小型房地产开发商向《第一财经日报》表示，2013年曾出价120万元/亩向另一家开发商提出收购一幅地块，但当时对方却要价150万元/亩，到了2014年，自己感觉市场走势不妙后放弃了收购计划。如今该地块的价格已经下跌到80万元/亩。

　　“如今公司手上已经没有可开发的地块，我打算过了农历年后着手买地，选择的标准是市区商业旺地，其余的开发区、新区一律不去触碰。”上述西南地区小型开发商称。

　　更有开发商选择了从部分前景较差的中小城市抽身离场从而断臂求生。2016年伊始，已出现房企在三四线城市退地的案例。

 

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