上海楼市购买力变轨 楼市需求在变

　　高端人才的进入带动的是购房需求。而房地产开发投资过往增速持续超过 M2 增速，仅在 2015 年开始自然回落。

投资方式迎来更替

　　不过，与产业结构调整相对的是，我国居民的首付比例并没有提高多少。根据华泰证券(601688,股吧)研报显示，2015 年居民购房首付比例为 40%（如果考虑二手房，首付比例还会提高）。也就是说，按照规定的20%比例下限，当前的杠杆运用并不充分。

　　若以北京（楼盘）为例，2015年北京新增住户贷款1784 亿元，假设全部用于购房，对应全年新房销售2513亿元和预计同等规模的二手房交易，其首付比例为 65%。

　　对此，市场上一种观点在于金融创新之下首付贷的出现。去库存需要在减少供给的情况下加大居民购房力度，特别是在当前存款转移具备空间、首付比例杠杆没有用足的情况之下，市场担心的月还款能力在降息之后已经得到缓解，背后的稳定剂仍然是经济转型成功之后的居民就业和收入稳定。

　　因此，进一步加杠杆预期催生火爆销售，也不烦金融衍生品的推出，比如首付贷。目前第三方机构平安好房、链家等均在提供首付贷，同时不少开发商也通过与金融机构合作的方式做首付贴息，在解决贷款渠道方面，已经完全打开。

　　首付贷有一定的房价加速器作用，但并非主导。平安好房早在2014年就推出了首付贷，类似的首付贷在其他中介也偶有出现。

　　华泰证券分析师谢皓宇在其研报中指出，金融的最关键难题就是风控，首付贷也一样。由于首付贷可以提供最多三分之二的首付款，按照当前 20%的首付比例，当前购房者可以做到不到一成的实际首付比例。且由于是信用贷款，贷款利率也在 14%~19%之间，因而存在潜在的违约风险。

　　实际上，首付贷就是小贷中投向个人房贷的一种，除了有杠杆比率的限制之外，目前的监管并不严格，特别是对当前刚刚起步的首付贷。而在金融机构提供首付款解决方案的同时，也包括了众筹购房。
　　首付贷的当前边际风险似乎还需要进一步观察。目前全国范围内首付比例为40%，一线城市代表北京则为65%，暂时看不到因为首付贷使得首付比例过低、进而引发杠杆风险的情况。但链家理财平台负责人称，购房者申请首付贷的比例很低，每单首付贷信用贷平均只有10多万元。

 

 

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