任志强：第三产业比重决定写字楼的需求

住宅需求
　　家庭分裂速度越来越快，人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂最简单的意思就是一个家庭有几口人。1985年，我们国家平均一个家庭有3.74个，而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人，中国所有城市的数据是每户家庭2.84人，城乡一起统计则是每户家庭3.02人，家庭实际上越来越缩小。我们过去讲究大家庭，越大越好，现在是小家庭，越小越好，现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一个房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用户需求越来越多。而且家庭分裂速度越来越大，我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。
　　人口聚集效应，就是当人口在逐渐向城市聚集的时候，对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫，但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%，中国城镇化预计还将持续二三十年，这个区别还是很大的。

办公需求
　　从办公需求来看，写字楼的发展速度实际上是从第一、第二产业的劳动人口向第三转移的速度决定。当哪个城市的第三产业比重迅速提高的时候，它对写字楼的需求也就越高。现在北京每年第三产业所占比重提高2~3%，每提高一个点就要100万平方米的写字楼，3%就是300万平方米，所以租金是越来越高。

商业需求
　　商业地产与消费习惯密切相关。商业基础设施必须和消费者消费习惯的变化相匹配。比如说沃尔玛，这种大仓库式的销售是因为家里有冰箱，有冰箱意味着消费者可以一次性地买更多的食物。现在电商出来以后也会影响部分实体销售，但实体销售在一些消费习惯没有改变的地区依然还是有效的。

房地产投资的多元化
　　如今我们所处的一个大背景是城镇化，城镇化是不可避免的，城镇化带来了高工资和高房价的局限，这具有两面性。对于房地产投资来说，应该关注到城镇的活力吸引着人口的流动，而人口的流动带动了财富与能力的转移，城市竞争环境带来劳动者收入水平的提高，高房价又在不断地调整人口结构，留下优秀的、更具有竞争优势的、拥有较强购买能力的人群。
　　在这个过程中，我们已经可以看到投资的多元化。首先是房地产投资向更多的服务转化。房地产投资不仅仅是指买一个住房，还有商业写字楼，有教育和医疗。当更多类似于对健康、医疗、教育的依赖性存在的时候，地产投资的变化会越来越多了。我们知道市场上有几个基金已经在大量地收购旧的写字楼，还有医院等等。
　　其次，房地产投资多元化体现在向中心集中。对比各国的情况，大多数国家都是从中心城市开始向外延扩大，比如现在的北京、上海等。但是像澳大利亚这样地广人稀的地方，城市发展已经向市民集中，推动向市民集中的力量越来越大。
　　第三，新旧之间的转换非常明显。最初开发商都以建立新房为主，但我国一些城市二手房的交易量开始超过一手房，而逐渐的变化趋势是二手房的投资收益会高于一手房，旧楼改造、旧建筑群的转型等项目会越来越具有投资价值。
　　此外，无产权的置换在市场中优势明显。目前中国在有产权和无产权的房产竞争中，无产权部分的交易最高。我国1995年以前的建筑，大部分是只有产权证，而没有产权年限，只要能收购这些房子加以改造、转型，是一个非常巨大的投资机会，而市场上这样的情况也会越来越多。
　　还有一个有意思的情况是越来越多的中国人把大量的投资放到海外去购买旧房，这主要是金融工具的作用。在市场化的过程中，金融工具实际上决定着房地产投资的成败，其实就是利率的高低所带来的投资机会。
　　如果歌斐能够组织大家的资金对旧楼进行收购，最后产生的收益也许远远大于现在对新楼的收购。新楼和旧楼不是一个区分度，因为旧楼大部分位于里面(指原有城市的市中心)，而新楼大部分位于外面(指城市发展，市中心迁移)所以，在旧城改造逐渐向新城迁居的过程中会产生一些新的投资机会。

 

 

 

 

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