万科广州烂尾地或变身写字楼 开打商业牌
导读:“变则通,不变则壅。变则兴,不变则衰。”一直致力于住宅开发的万科企业股份有限公司(以下简称“万科”),正借助转型带来的机遇,把触角延伸至更多领域。
拒绝高地价 盘活存量资源
万科为什么要收购背后股权关系错综复杂的烂尾资源?
时代周报记者从万科内部获悉,2014年,万科开始在内部推行项目跟投制度,规定项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目,如果投资失败,跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎,同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会,包括二手地、合作开发,甚至是购买烂尾楼、在建工程。
万科一位不愿具名的建筑设计师向时代周报记者透露,此前正顺广场便是由深圳公司团队负责购买和后期改造。
据媒体报道,2015年5月28日,万科斥资近30亿元人民币成功收购曾烂尾15年之久的位于深圳罗湖区正顺广场65%股权。
时代周报记者了解到,正顺广场原名新世纪广场,由新世纪建设发展 (深圳) 负责开发,后因该公司无力继续投资,2000年该项目正式成为“烂尾项目”。受制于经济纠纷及凌乱的债权关系,即便2013年由美洲联冠置业(深圳)有限公司以总价1.8亿元接手,但该项目仍一直处于搁浅状态。
2015年8月,万科将其收购之后正式更名为万科?深南道68号,将该项目将打造为V+公寓产品系。
另外,收购烂尾地,亦源自万科对于土地成本的控制。郁亮曾提出,市场上一手地还是很贵,实际上除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面在今年有所作为。“相信未来收购、并购机会慢慢多起来。”
近年来,万科拿地土地成本升幅明显,来自万科2015年年报数据显示,该年度万科新增土地平均楼面均价约为4941元/平米,同比增长13.01%,如果土地成本不断提高,项目销售难以大幅度溢价,高利润便无从谈起。这对声称不拿地王、提出2016年实现300亿元利润的万科而言,无疑是个挑战。
“土地价格高升对万科来说是一个艰难的挑战,因为万科的高周转在一定程度上是以毛利率下降为代价,要维持周转速度和现有的经营模式,万科就必须主动减缓拿地的速度。”中信证券一位分析师认为,这也直接决定了万科必须要在发展策略上作出改变。
这或许正是万科选择烂尾地的原因所在。几经转手背后股权复杂且烂尾多年的地块,让一般房企唯恐避之不及,其价格亦被压低。此外,烂尾一旦改造成功,便能收获巨大利润。
以北京万科大都会为例。2010年5月,万科以11.5亿元的价格收购几经转手的北京赢嘉中心,后改名万科大都会,于2011年12月开盘。作为均价8万元/平方米的顶级豪宅项目,大都会项目至2014年9月全部售罄,总计三年时间,其中正式销售时间大约两年半。
克而瑞研究咨询总监曾英杰告诉时代周报记者, 烂尾地这种类型的土地风险较大且周期长,但胜在利润较高。“和旧改一样,烂尾地无疑是个很大的市场,不过,由于地块特殊原因,收购类似地块,则考验企业和政府沟通能力。”
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