北京库存的“死角”商业写字楼比住宅更难去化

    “在北京，即使是同样的区位，户型稍大的二手房明显不如小户型抢手，有时只能被迫‘放下身段’选择降价。其背后的逻辑也显而易见，较大的户型注定了较高的总价。多数在城里买房的家庭只是为了孩子上学，因此大户型就显得有些‘鸡肋’了。这也在一定程度上造成了大户型产品的积压问题。”一名中介公司人员告诉广厦时代。

    想知道大户型在开发商眼里有多么的“洪水猛兽”，从所有目前拿地开发商嘴里的“控总价”就可管中窥豹。几乎所有的新地王项目，主力户型都抛弃了200平方米以上的产品，要有也是少量，一般在总货量的5%至10%，按照10万元每平方米的项目举例，200平方米以下能做到总价控制在2000万以内，给买房人的心理暗示是“这房子总价1000多万”，别小看1999万和2001万的差别。在北京超过2000万的房产与1000多万房产的购买群体往往差别很大，所以开发商一定会选取较低一些的群体，销售安全性大一些。

    对于北京市场高价盘的去化时间，中原地产首席分析师张大伟做了一个计算：“如果按照未来一年60个豪宅项目，预期每个项目入市50套房左右进行计算，待售的顶豪房数据将高达3000套。而北京一年10万元/平方米以上产品的交易历史纪录只有260套，即使按8万元/平方米的签约数据计算，所有居住类也只有673套。也就是说2016年北京市场高价盘的去化情况即使乐观，仍需要5-10年的时间来消化库存。”

清理库存“死角” 市场需要怎样的思路

    如何解决现阶段的库存“死角”问题？广厦时代带着这个问题采访了多位专家、学者及开发商。

    对于商业写字楼的去化手段，陈志建议：“对于地方政府来说，只有建立有需求的商业市场，才能消化对应的产品供给。”

    对此，重庆市工商联主席、金科地产集团股份有限公司董事会主席黄红云在接受广厦时代采访时表示，“为了解决目前的库存问题，建议地产企业一是加大创新力度，通过产品创新，创造新的供给和新的需求；二是优化改变存量房的使用功能，吸引消费者；三是对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量，也可以将商业用房改用途，如商业改住房，商场、商铺改为办公、酒店，办公、酒店改为公寓，反之亦可。把公建类房屋改为一般类酒店等。”除此之外，黄红云还提出优化供给结构，从源头上改善库存问题同样重要，“优化供应结构，因地制宜调控土地供给，切实做到克强总理说的‘因城施策’是去库存的核心思路。”

    持类似观点的还有四川蓝光实业集团有限公司董事长兼总裁杨铿，“要解决现阶段的库存问题，需要从供给端调整土地资源供应规划入手，将房地产存量与新增土地供应联动，强化土地供应的结构化调整，并完善考核评价及问责机制，确保举措有效落地执行。”

    通过上述业内人士的观点我们不难发现，库存“死角”多发生在供给源头，只有优化供给结构，从去化上放开思路，才能真正解决目前的库存问题。

 

 

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