南昌大量写字楼去化率低于50%

    “高品质全精装写字楼，一成首付。”近日，记者在市场上走访时发现，位于高新区紫阳大道的新力方项目赫然打出“首付一成”的标语，甚是吸引人。记者得知，原来是该项目为吸引投资客，帮客户垫资而推出的营销计划。业内人士分析称，此现象的背后，反映的是南昌写字楼市场的高库存，以及开发企业因库存积压而面临的资金链紧张现象。对此，记者采访了地产界相关人士。

大量商业写字楼去化率低于50%
　　“写字楼的首付不是50%吗，怎么变成了一成？”带着这样的疑问，记者走进营销中心。该项目的置业顾问称，“首付一成”是该项目为推进写字楼的销售推出的一项营销计划，“客户购房时首付10%，先办理按揭，其余的首付部分由我们项目垫资，一年后再向我们付清，这样可以有效缓解部分投资客首付的资金压力。”
　　对此现象，有业内人士表示，目前南昌市场上的写字楼供应已远远大于市场需求，而不少开发企业的资金链已经开始出现了紧张状况。

南昌非住宅市场的库存到底有多高？
　　据南昌市房地产信息网统计数据显示，截至5月31日，南昌市新建商品房可售面积为831万㎡，其中非住宅部分可售面积为472万㎡。
　　记者了解到，去年年底，南昌市商品房库存面积为793.4万㎡，其中非住宅库存面积464.5万㎡，去化周期为49.4个月；住宅库存328.9万㎡，去化周期为六七个月。有业内人士表示，南昌的住宅和非住宅市场，库存分化已比较严重，表现出冰火两重天的局面。
　　“目前，市场上商业写字楼的去化情况普遍不太理想，大量商业写字楼项目去化率在50%以下，部分项目甚至出现去化停滞的现象。相比市场需求，南昌写字楼的供应量太大了，供需已经严重失衡，这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。由于整体经济环境不景气，公司对写字楼的需求较少，导致写字楼大量空置，回报率低，投资写字楼的投资客减少，写字楼的销售遇到巨大瓶颈，去化缓慢。同时，也加大了写字楼的开发风险。”南昌中原地产分析师谌柯表示。

非住宅同质化竞争较严重
　　中节能江西有限公司绿色建筑事业部副主任徐宁表示，南昌市的非住宅每年的销量在100万㎡左右，按这样的去化速度计算，非住宅的去化周期大约是4年。而相对于住宅市场，除了2008年库存有些积压之外，其余时候住宅的库存一直处于比较良好的状态，加上今年推出的一系列去库存政策，对住宅的去化作用更加明显。
　　徐宁认为，造成非住宅库存高度积压的原因有两个方面，首先是受经济大环境的影响，“这两年宏观经济不景气，不少投资客对非住宅的需求大大减少”；其次是很多开发企业的同质化竞争严重，“在前几年，写字楼的规划是扎堆的，同地段、同类型产品的开发造成撞车。南昌的写字楼库存，主要积压在高新区和红谷滩新区，这两处的写字楼占到南昌市场的八成以上。”
　　“南昌非住宅库存是在2010年集中爆发出来的，按照当时的发展，规划了大量的城市综合体。但在2012年、2013年这段时间里，写字楼的销量一直是很不错的。而随着时间的推移，写字楼市场供小于求的状况慢慢转变为供需平衡，发展到如今的供大于求，而这种局面还要持续好几年。”徐宁称。

明年3月前购买非住宅 可享1%契税补贴
　　记者得知，今年3月1日，南昌市政府印发了《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》，出台多条措施助力非住宅市场的去库存，试行时间为1年。
　　《通知》中指出，允许对已出让非住宅项目进行调整转型，并降低非住宅交易和经营成本，对在南昌市城区购买非住宅的，给予买房人所纳契税25%的补贴，刺激商铺、写字楼等非住宅去化速度。同时，还适当控制商服用地供应规模，其中包括实行总量控制、分区限制、暂缓办理征收安置以外的新增村集体产业用房(商务办公、酒店类)项目审批。此外，政策还鼓励写字楼由原来的只售行为，慢慢转向租售并举的方式。
　　“针对非住宅去库存出台的相关政策，对市场有一定的促进作用。包括营改增政策的实施，在一定程度上降低了企业的经营成本。”业内人士分析称，这些政策只是对企业的扶持，但关键还得靠企业自身，把握市场需求，促进库存去化。

声音

非住宅去库存期待政策加把力
　　南昌市一公寓项目——锦绣天地青年城负责人表示，目前公寓产品的库存确实很大，一方面考验着开发企业的运营能力，一方面也考验着政府部门的智慧。“如果在政策层面加大力度，将对非住宅的去库存起到很大的作用。比如：农民工买房落户的问题，如果购买公寓或写字楼也能落户，将极大刺激这类群体购房的积极性；其次，公寓的水电费、燃气费等如果能享受跟住宅一样的标准，也会打消一些购房者的顾虑；当然，最重要的是从银行信贷政策方面，如果公寓的首付能降到两成或三成，也将极大刺激购房者。”

 

 

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）