一线城市大打组合拳 实际调控力度不一

    在此轮房价上涨中，苏州、天津、无锡等城市房价受周边核心城市(上海、北京)溢出需求推动明显，因此这三地均推出了较为严格的针对外地购房者的限购政策。天津规定在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。

    部分涨幅不明显但仍面临库存压力的城市发布的调控政策较为灵活，为后续政策留出了一定空间。例如，南昌和东莞的限购政策仅限制了购买二套新建房屋，这意味着这部分购房者仍可以购买二手房。而南宁、惠州等调控政策主要是加强商品房销售管理，严惩开发商违规销售行为等。

    中原地产首席分析师张大伟认为，从各地政策内容看，除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度不如2014年“930”政策前的执行力度(46个城市限购、认房又认贷)。但从出台政策的城市情况看，可以判断，未来会有多个城市，包括属于一线城市辐射区域的城市也会出台调控政策，最后有20至30个城市可能形成本轮调控政策风暴，部分三线城市也可能加入调控行列。

热点城市成交量料下降

    密集调控政策发布后，市场走向如何？在成交量方面，中原地产研究中心统计数据显示，国庆七天假期，全国54个主要城市，网签商品房住宅41801套，远高于之前两年的2.1万套、2.33万套。

    整体来看，市场成交量刷新高点的主要原因是部分限购城市集中签约。比如，济南的签约量达到了3746套，比2015年同期上涨了294%；东莞的签约量达到了2275套，同比上涨243%；佛山签约成交量达5063套，上涨571%；广州的成交量达到4213套，同比上涨557%。在部分城市集中签约推动下，市场整体成交量同比明显上涨。但在这个背景下，包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量则出现了明显下调。

    北京市住建委数据显示，9月30日北京市网签住房套数为4704套。10月1日至7日，受假期等因素影响，日网签套数均在700套以下。10月8日，北京住房网上签约套数为1353套，创一周新高。不过，购房合同签订至网签有一定时间滞后，目前的网签数据仍难以全面反映调控效果。

    张大伟认为，十一期间网签数大多是9月的签约项目，网签数据有一定迟滞。预计调控政策带来的成交量下滑将在10月下旬逐渐反映到签约数据上。此外，从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都出现了前期虚高价格二手房房源大幅降价到市场水平的现象。

    记者节日期间也了解到，在北京，调控政策的出台使不少购房者出现观望心态，直接影响了节日期间成交量。亚豪机构统计数据显示，2016年国庆7天北京商品住宅(不含保障房与自住房，含商住)共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比9月的日均成交量减少了320套。其中，商住占比高达88%，纯商住宅7天仅签约143套。

    同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。房地产经纪公司我爱我家称，预计有20%-30%的客户考虑取消或延缓换房计划。以往是房价涨得太快卖方违约，未来可能会出现不少高价房客户违约的现象。

    不过，价格方面尚未出现掉头向下的趋势。北京链家地产表示，目前北京二手房整体房源供应不多，背靠刚性需求(如学区房、黄金地段)的二手房需求仍较旺盛，挂牌价格稳定，很少有业主主动调低价格。

    10月8日，人民银行行长周小川表示，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

    方正证券宏观分析师任泽平指出，本次房地产调控各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有媒体引导舆论，建议业界重视此次政府调控的决心。判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

    国泰君安地产首席分析师侯丽科认为，调控政策大量出台将有助于使房地产回归商品属性，短期内成交量将环比下跌。不过，从以往历史来看，货币政策是房价能否迎来阶段性拐点的重要因素。目前经济增长面临压力，货币政策转向难度较大，宜控制地产泡沫进一步增大而不宜主动刺破泡沫。他同时指出，调控政策密集出台，将使前期房地产去库存继而激发投资和开工好转的闭环被打破，开发商热点区域拿地将趋于谨慎。由于2016年地产行业销售高基数，2017年行业投资和销量将面临挑战。

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