解决房价暴涨暴跌的问题要看地方政府怎么做

    国庆之后，风云突变。20多个城市发布楼市调控新政，标志着新一轮楼市收紧周期的开始。
    这一场地震之后，市场到底是在短暂停滞之后，再拾量价齐涨，还是迈过拐点，进入中国房地产历史上真正意义的下行周期？
    两种情况其实都有可能，关键在于我们怎么做。由于市场是政府、开发商、金融机构、消费者共同参与、相互作用的结果，市场最终走向也是由这些参与方所决定的。
    而市场参与各方的意愿又是不同的甚至是矛盾的。无房者希望房价下跌，有房者希望资产升值，政府希望房价稳定、财政收入上涨，开发商希望房价上涨、成交翻番。市场就是这几方面博弈的结果。
    尽管上述几方相互博弈，但仍然是有最大公约数的，即房价平稳微涨，成交量稳步上升。在这个最大公约数下，有房者的资产实现了保值升值，地方政府土地和财政收入也稳步增长，房地产企业和上下游产业链也能实现可持续性发展，金融体系也能保持平稳安全，同时，无房者也能够从容接受房价微涨。
    相比之下，房地产市场的“量价齐涨”和“量价齐跌”都不符合这个行业健康发展的要求，也都会对我国的经济产生负面的影响。因此，政府出手进行调控，就一定要小心翼翼，不要因为政策的简单粗放，而伤及市场健康平稳运行的根基。
    从目前各地的调控政策来看，有非常好的精细化调控的一面：各地提出增加土地供应以平抑市场预期；在调控实施时也更加注重对刚需购房者和改善型购房者的保护；各地铁腕整顿市场秩序，清除阻碍市场发展的欺诈和不规范操作的行为，也起到了正本清源、理顺市场交易关系、让市场交易更加透明的作用。
    另一方面，一些地方的调控当中，仍然在对需求端进行严控，沿用限购、限贷这样的“老式武器”。限购、限贷在非常时期是可以用的，其对投机炒房也有很好的抑制作用，但其作为市场猛药，副作用也是不容忽视的。最大的副作用就是对真正的刚性需求和改善型需求的伤害。房地产政策的目的应该是对真实的居住需求提供支持，而不是打压。因此，在短期内，限购、限贷起作用，市场高热状态有所退却之后，地方政府也应当思考如何更好地解决人们基本的改善居住条件的需求。
    这方面，重庆是一个很好的样板。在全国一二线城市房价普涨的时候，重庆在没有限购、限贷的情况下，房价保持了平稳，重庆市民的收入房价比处于一个“非常幸福”的区间。与此同时，重庆的商品房成交量也居于全国前列，开发商也都以“薄利多销”为主要市场策略，也保持了整体收入和利润的增长。其主要经验，一是“地票”和政府收储等制度保持充足的土地供应，让房价失去大涨的动力；二是大力发展电子、互联网、汽车等新兴产业，保持经济快速增长，摆脱对土地财政的依赖；三是大力发展公租房，在过去几年建造了60万套公租房，让刚毕业的大学生、农民工等低收入群体能够有兜底的住所，这样这部分人群就不会急于涌入商品房市场。这几个方面的着力，就解决了市场的供需平衡，让房地产市场保持了持续健康稳定的发展。
也就是说，解决房价暴涨暴跌的问题，并不是没有办法，就看我们地方政府怎么做。关键是思路！

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