商业地产：四大结构难题待解

    值得注意的是，第三季度商业营业用房投资占比继续上升，而大量新项目入市，导致平均租金下滑，空置率上升，预计消化期将持续0.5-1年时间。这个商业地产在快速发展中暴露的问题，也被刘志峰屡屡提及，“当前我国的商业地产存在开发经营管理经验不足、部分城市供应过量、布局失当等问题”。

    在刘志峰看来，这当中主要存在四方面问题：其一，商业地产开发经营管理等方面还缺乏经验，很多商业地产开发运营者有相当部分从住宅地产转过来，专业化程度不够高；其二，城市发展缺少商业方面的设计、规划，造成商业地产区域和局部的过剩，同时业态也比较单一，差异化发展还不够；其三，部分城市脱离实际消费水平，盲目并大量地开发大型购物中心和综合体，而这些商业物业与当地消费水平不相适应，造成了资源浪费，也使开发企业资金占压，带来难以持续发展的问题；其四，大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破，没有完全找到与互联网产业的共赢模式，电商与实体商业之间的融合仍有很多难题没有能解决。

    这得到与会嘉宾的普遍认同。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云分析称，从2008年开始，商业地产供应量过大的压力已经显现，一线商业城市综合体继续增加，竞争加剧，而三、四线城市因为缺少人口的支撑，更忌讳盲目兴建大型综合体。

    新城控股总裁欧阳捷则表示，许多一、二线城市的商业地产已经趋近饱和。很多城市商业的人均面积已经超过了4平方米，如果按照购物中心的人均面积来看，有的已经接近2平方米。反而在三、四线城市的商业地产仍然存在比较大的发展机会。就算按照50%城镇化率，一个三、四线城市也能吸纳一两千座购物中心。

    数据显示，2010年以来中国重点百货企业销售增速逐年下滑，2015年增速不到5%。刘志峰分析，以传统百货业为代表的商业地产模式遇到了挑战，有必要多下功夫，未来应该与新业态以及互联网融合，将信息、金融、教育、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产，从而改变消费者的消费习惯和质量。

投入互联网怀抱

    大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，也进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破。思维已经转变过来，但是实际道路怎么走却还需要摸索。

    在今天的商业江湖，传统生产手段和商业模式发生了翻天覆地的变化，五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸如是警示：“干掉你与你无关，最终干掉老牌汽车生产商的一定是苹果，甚至是乐视这些互联网公司。传统的商业生态将被彻底地颠覆，传统的边界被打破。”

    用万达电影院线股份有限公司副总裁曾光的话来说，就是“行业变局大势已成，所有人都要面对现实，包括万达也在转型，在做各方面的尝试”。

    互联网不是洪水猛兽，互联网是去中心化的思维，有着更快速、更精准的数据化营销的能力。万达旗下飞凡网副总裁董小玲指出，互联网是一个开放和共享的平台，所有实体商业都能在大数据共享环境下脱胎换骨、破茧重生。

    在 阿里巴巴城市生活事业部副总裁、喵街智能商业副总裁苗峰看来，线下的实体是永远不会被线上替代，尽管阿里巴巴做得还不错，但是仍然是敬畏线下的购物场景，消费者需要有线下的体验。

    “阿里巴巴研究的课题，就是如何用大数据、互联网帮助线下实体转型，同时能够通过新的技术让消费者逛街更爽、体验更爽，从而大家能够融合在一起。”苗峰称。

 

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