引致一线楼市上涨的因素 房价上涨主要与股市有关

    2015年初以来的我国房地产市场出现明显的分化走势，以北京、上海、深圳为代表的一线城市及部分省会城市房地产市场价量齐升，而大多数三、四线城市去库存压力有增无减。房地产走势的分化是我国房地产市场近十几年第一次出现，必有内在原因，需要准确把握其趋势。

豪宅成交量大幅增加

    首先，一线城市的房地产市场价量齐升。一线城市中以深圳和上海的房地产市场表现最突出。2015年度上海一、二手房共成交4986万平方米，成交金额达到1.4万亿元，该金额相当于2015年北京、天津、纽约和香港四个城市的房地产交易金额之和。深圳房价在最近一年里的涨幅同样引人注目。根据国家统计局的数据，2016年1月份深圳的新建商品房价涨幅同比52.7%，二手住宅价格同比上涨49.7%。从国家统计局公布的1月份的二手房价看，深圳、上海、北京的环比涨幅分别为5.7%、2.7%和2.3%，按照一月份的趋势发展下去，2016年度的房价涨幅将超过2015年度。

    其次，总价超过1000万元的豪宅成交量大幅度增加。在过去的每一轮房价上涨周期里，成交量增长最快的都是90平方米左右总价较低的中小户型，而此次一线城市的房地产周期的最明显的特点是总价高的大户型成交增长很快。从北京市场看，2015年总价1000万以上豪宅共成交3522套，比2014年多卖了48%，成交面积117.8万平方米，同比增长52.9%，成交金额697亿，同比上涨67%。上海市场1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。2015年深圳豪宅市场成交量暴涨。1000万以上的豪宅2015年共成交近3000套，比2014年多卖1757套，成交面积65.14万平方米同比增长128%，成交金额489亿元，同比增加170%。

引致一线楼市上涨的因素

    首先，2015年一线城市的房价上涨主要与股市有关。从我们的观察看，深圳的房价从2014年12月份开始上涨，涨得最快的时间是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房价环比基本不涨。深圳集中了大量中小板和创业板发起人、创始人的账户。股价上升的过程当中，上市公司股东的账面财富迅速增加。截至2015年底，创业板指数平均价格依然上升了84%，中小板上升了53%，上市公司股东（尤其是发起人股东）财富迅速增加，这些新增加财富主要集中在深圳。

    股市上涨产生的财富效应同样会刺激上海房地产市场，但影响程度不如深圳。但以上海为中心的长三角是中国经济最有活力的地区，该地区有大量公司在深圳的中小板和创业板上市。上海周边的城市中，南京、杭州及苏州等也分布着相当数量的科技类上市公司的总部，而这几个城市的房价表现同样十分抢眼。

    股市对楼市的影响还表现在证券从业人员的薪酬方面。这些从业人员主要集中在北京、上海和深圳。豪宅成交的大幅度增长也从另外一个侧面佐证了深圳、上海和北京房地产市场受股市行情的影响的事实。

    其次，货币政策方面的刺激。从2001年以后的房地产运行看，房价与货币投放高度相关，简言之，房地产市场对信贷与货币政策的变动高度敏感。2015年多次降准降息，尤其是2016年1月份的信贷数据大幅超过市场预期。而货币当局“个人住房加杠杆”的言论进一步强化了货币政策放松的预期。

 

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