去库存手法简单粗放 非住宅地产高库存风险不断累积

　　记者在三亚看到，除了“清平乐”项目在建筑设计、社区规划上匹配了中老年人的养生养老需求之外，其余绝大多数项目与普通商品住宅并无二致，如在“鲁能·中央城市湾”，所谓的“颐养健康配套”仅仅是“10分钟即达医院”；而旅游地产项目“鲁能·三亚湾”，只是“海景房”……

　　其次，住宅开发增长空间有限，二线房企扎堆开发商业地产。记者在多家房企采访了解到，为了应对住宅库存高企、去化困难，不少二线地产商开始扎堆在二三线进行商业地产开发。

　　如新城控股在复制“万达模式”，将旗下商业品牌“吾悦”系在全国铺开。新城董事长王振华表示，至2017年，新城“吾悦广场”将累计开业15个、在建25个。

　　第三，地方政府盲目引进房企无序开发，营销策略模式陈旧固化。记者发现，从海口美兰机场至海口市区的道路两旁，在建、待建楼盘鳞次栉比。当记者问及如此大规模地盖楼，是否有足够多的人来购买时，海口市住建局相关负责人也坦言“什么时候能消化完，心里没底”。

　　营销策略方面，在三四线城市，开发商仍高度依赖地方政府“统筹”。海口、三亚等市房管部门表示，其调整的营销策略仍主要以投放旅游大篷车广告，吸引品牌房企拿地开发，与网络媒体合作宣传促销，组织房地产开发企业参加海南岛外房地产展销活动等传统方式为主。

宜因势利导非住宅业态去库存

　　记者调查发现，目前市场上涌现了一些较为成功的养老旅游地产新模式。如绿地集团与天山集团在石家庄共建燕赵文旅综合体天山之门，荣盛发展与黄山市合作开发黄山北大门，均采取结合景区进行整体运营模式。

　　易居(博客)中国执行总裁丁祖昱(微博 博客)认为，以前的旅游地产配套，大部分是酒店、高尔夫加上温泉的“三菜一汤”，标准化严重，缺乏特色和核心竞争力。旅游地产需有更多配套创新， 天山之门和黄山北大门等项目更像是旅游地产和产业地产的结合，可拉动当地文旅地产发展。但政府也宜注意避免以开发为名圈地的情况。

　　海南省住建厅厅长丁式江认为，未来养老旅游地产市场宜更突出长寿、生态、健康等优势，增加产权式、度假、商务等酒店产品，同时调整医疗、养老、商业、文化地产布局，促进房地产行业转型升级。“海南将增加经营性房地产开发，降低纯商品住房比例。”

　　业内人士建议，宜对商业地产业态及时改造。在商业零售方面，戴德梁行商业地产部建议，政府宜加快推动传统商业向体验型业态过渡。

　　正荣商业总经理张子玉表示，根据最新的消费趋势，未来商业综合体应将体验式业态占比大幅提高，减少百货零售类业态布局。“以休闲娱乐为主，购物功能为辅。”

　　戴德梁行中国区投顾部董事总经理叶建成建议利用“互联网+”，将房地产投资由重资产向轻资产转变。“如在写字楼市场上，借助‘互联网+’可实现科技、资源的协同布局，联合办公将在去商业库存的同时，成为兼顾成本效益和共享工作环境的新办公趋势。”

　　大鼎城股份集团董事长孙江榕认为：“应从创业人员着手，将网店创业者拉到实体创业，从而解决就业以及商业地产去化问题。去商业库存类型的创业不应只是高科技创新型创业，而更多应是围绕生活辅助的服务类创业。其创业门槛低，受众群范围广泛。”

 

 

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