商业地产重构整合对于房企发展有着重要的预示作用

    2015年的商业地产可以说是“抛售并购年”。“抛售”是指以万达为代表的百货、零售等商业开发运营商关店、倒闭、出售资产；“并购”则以阿里并购银泰、万达入股苏宁等大佬的线上线下融合为代表。
　　种种迹象表明，在中国经济由高速增长向中高速增长换挡期，经济整体疲弱，商业地产也未能幸免。零售业尤其是奢侈品销售增长进一步放缓，中国商业地产行业正在进入变革与结构性重构的整合期。
　　眼下，商业地产年报发布到了收尾阶段。除了醒目的数字变化外，企业年报中对于架构、组织、战略方面的重构整合与变革优化，对于房企发展乃至行业趋势都有着重要的预示作用。
　　万达、恒隆、中粮大悦城等国内排名前列的商业地产开发商或主动割舍或被动选择，业绩出现大幅下滑，而凯德、太古、华润等企业虽然增速有所放缓，但由于企业内部自我修复的“手术”，财务业绩逆势稳健强劲。
　　在企业陆续发布的年报中，都不约而同提到了转型与变革，其中有些是公司战略调整水到渠成的结果，有些则是本身业绩压力下抱热点大腿。

老牌大佬业绩惨败
　　重塑结构、战略革新，对任何一家企业都非易事。但面对业绩压力和股东诟病，企业恐怕不得不咬紧牙关坚持“自我革命”，比如陷入业绩漩涡的恒隆地产。
　　恒隆地产曾一度被捧上商业地产神坛，但除租金收入上升7%以外，2015年总收入下滑47%、物业销售收入下滑了88%、股东应占基本纯利下滑56%的业绩，恐怕让习惯被人前呼后拥的恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗难以接受。
　　 去年初，陈启宗的致股东信在朋友圈广为流传，因为他预测中国经济将进入长冬。
　　不知是受悲观心态的影响，还是环境真的不行，抑或是战况焦灼，看过恒隆去年的成绩单后，市场人士都在说“陈启宗的心应该是凉的吧”。
　　陈启宗表示：“我们正为香港及内地的成熟投资物业进行资产优化计划。”对恒隆地产而言，在市场环境和业绩强烈压力下，不得不优化资产，重塑结构。陈启宗称，位于上海的恒隆广场已于去年六月展开优化工程，而港汇恒隆广场的工程亦将于2016年年底展开。在香港，继雅兰中心及FashionWalk后，亦正筹划其他提升项目。
　　与恒隆地产同病相怜的是瑞安集团。瑞安集团年报显示，期内瑞房录得营业额64.72亿元，而2014年为102.49亿元，相关下跌主要是由于其上海住宅项目的销售贡献减少。
　　面对瑞安房地产和新天地已有传统的商业模式资产周转速度慢、需要大量融资支撑的窘境，瑞安已在改变“资产重、周转慢”的商业模式。
　　对业绩陷入泥淖的恒隆地产和瑞安集团而言，寻求重构与变革是业绩压力下的必须选择。

主动求变业绩下滑，轻资产成转型趋势
　　业绩下滑也不都是由市场颓势造成，国内创新型商业地产代表中粮大悦城销售收入和溢利大幅下滑则是主动求变的结果。报告显示，大悦城物业开发销售收入和土地开发收入占收入总额的28.0%，较2014年同期降低32.8%，溢利大幅下滑50%左右。
　　对此，天津大悦城总经理吴铮强调，主要因交付项目的产品结构发生变化。“2016年大悦城转型轻资产，商业模式以物业租金收入为主，经营性利润一直在以两位数上升，年度溢利下跌主要是受累销售收入。”吴铮说，2015年大悦城租金收入增长14%，达17.31亿元。
　　3月21日，大悦城地产董事长兼总经理周政在业绩发布会上着重介绍了大悦城地产正在开展的轻资产发展战略。
　　周政表示，随着市场调整的进一步深入，大量运营能力较弱的开发商将退出商业地产市场，这为大悦城地产通过低成本并购发展提供了良好的机遇。在周政看来，大悦城是主动求变的状态，便有短期业绩下滑，轻资产模式也利于长期深入发展。

 

 

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