商业地产炼狱：三大模式未来将胜出

一是只租不售：　

    做商业地产，是一项长期投资。性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，更不能简单以实现短期现金流平衡为目的。　　

二是准确定位：　

    定地址、定客户、定规模、定主题。　

三是招商在前：　

    一定要招商在前，开工建设在后，并且招商阶段的主要工作是解决两个具体问题即确定主力店和选择次主力店。

四是规划设计：　

    关注三个事项，一是交通体系；二是高度、荷载；三是预留空间。　

五是成本控制：　　

    明确三步走，即集权控制、准决算管理、从设计上控制成本。　　

六是运营管理：　　

    商业地产的核心竞争力已从资本投资转移到了运营团队上。

商业地产高烧背后的困境

    有人说，商业地产既是天堂，也是炼狱。商业地产在这一两年的时间里增长比较快，一是中国城市化的发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长；二是受益于中国经济的综合发展，人均收入提高、消费水平提升、品质需求换位；三是发展了很多年的住宅城市群迫切需要配套现代化和综合性的商业项目。　

结构困境：

    现阶段，商业地产高烧背后已呈现结构性困境。　

    首先，商业地产开发体量规模过大、过快，与现在市场有的商业零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；　

    其次，品牌丰富度和品牌的结构不太一致，实际上现在国内不缺500平方米以下，也不缺1000平方米以上，缺的是500到800平方米的零售或者集合店；　

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