房地产众筹能否实现让“所有人受益”难下定论

房企初衷

　　据统计，目前国内参与房地产众筹的房地产开发企业达到了11家，分别是万科、万达、远洋、绿地、绿城、碧桂园、方兴、众美、当代置业、保利、富力。为什么房地产企业如此热衷众筹模式呢？究其原因在于房地产市场供求关系的逆转。

　　搜房网原CEO庄诺认为，房地产行业的黄金时代已经过去，“政府卖地－开发商拿地、银行贷款－开发销售”的模式已不可持续，现在，房地产进入白银时代以后，典型的特点就是库存量高企，开发商的房子不好卖。那么，众筹可以解救库存，“造房子的时候就有人来买了，是定制化的，开发商库存压力和销售压力没有了，所以，以后开发商的发展之路是‘轻资产，重运营’。”

　　房地产众筹和房产预售在本质上有着差别，二者利益并不共向，利益的来源不共向，利益的实现节点不一样，二者在风险程度上有着很大的不同，在利益上也有着天壤之别。对于二者的区别，一米好地CEO冯印陶在接受《国际金融报》记者采访时表示，“众筹就好比是大伙集体出力或者出资干一件事，它的目的只有一个，那就是共同受益，利益分享”，“房地产众筹其实就是一个去中介化的过程，以前中介方利用的就是买卖双方之间的信息不对等，而作为中立的平台，众筹平台就是帮助发起方和投资人实现双方信息公开，打破这种不对等”。

房地产众筹是否可能降低房价？

　　中原地产首席分析师张大伟认为，众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里，项目的地段已经基本决定了产品的价格，相较于大头的固定成本，在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。特别是融资成本上，众筹的定制化服务中，与客户协商定制可能会延长项目完成的时间，而这期间各项成本是增加的。

　　而在庄诺看来，“房地产众筹的核心在于房价的透明化，以前消费者买房子是被动的，不知道房子的真实成本价，现在这些成本在众筹平台上是对外公布的，消费者可以提前决策。”\

营销噱头

　　越来越多的房企凑热闹，鱼虾共舞。有些房地产众筹项目，只是开发商们的又一次营销噱头。

　　福州一家房地产开发商日前也将目光瞄准了众筹，开发商拿出一套108平方米的精装房，称市场价80万元，众筹目标为40万元，分为400份，每份投资金额为1000元。届时，房源将以48万元起拍卖，最终溢价部分即作为投资收益，分配给众筹者。

　　打个比方，倘若最后成交价为60万元，溢价部分20万元即为投资收益，平摊到每份就是500元，每份众筹最终可领回1500元，收益率为50%。即便以底价48万元成交，也能保证8万元的溢价，即最低收益率也有20%。

　　这就是典型的“众筹拍卖”，“抢筹当天，仅一个半小时，400个筹就被抢空。”

　　但是，有报道称，这家房企还有另外一个活动，“即将开盘的精装房户型目前在认筹阶段，存3000元可抵3万元，一次性付款还能享受9.5折优惠。按照预期的每平方米6800元均价算，108平方米的精装房总价在73万元左右。全额付款加认筹优惠，总价不到67万元，相当于‘市场价’80万元的8.3折。”

　　也就是说，众筹成交的价格如果超过67万元，拍得者是亏的。

　　有评论认为，一些房企热衷的“众筹”，并非真众筹，而是一种营销噱头。

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良认为：“目前，房产众筹主要是楼盘销售前的广告噱头，开发商拿一两套房出来做众筹比较容易，若是要一次性拿一个楼盘做众筹就比较难了。”

　　他指出，开发商拿出一套特价房，让利二三十万，通过筹集资金和竞拍的方式，其实广告效应非常明显。

 

 

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）