未来万科或将分拆上市 盈利模式不清晰成亟待解决的问题

　　为了鼓励大家尝试，万科允许员工“试错”。而这种“试错”并非由总部推动为主导，而是一种自下而上的试错模式，万科内部称为“赛马机制”，简言之就是由地方公司主导。“如果你有好的想法，可以尝试去做，允许错一次两次，但是不要错三次，这种机制有它好的一面。”前述接受采访的员工赵敏认为。
　　郁亮希望通过这种机制将地区成功的案例推广到全国，然而即便有了样本，这种做法短时间内也难以复制。在万科核心部门工作8年的老万科陈凯(化名)向记者表示，“就以商业为例，不推广或推广不力有两方面原因，一方面是绩效导向，商业很难短时间内见效，且资金占用大，所以不是各公司的首选;二是能力缺失，商业的经营并无统一模式，不同地区很难有继承的基因。”
　　“一直以来万科都是职业经理人制，需要靠实实在在的业绩兑现。绩效导向总是在重资产销售这一块，所以一线对于经营自然兴趣不足。”陈凯向记者表示。
　　有接近万科的消息人士指出，即使在万科内部，对于是追求销售数据还是商业溢价，是持有经营还是快速销售依然存在诸多分歧。其实，在万科进军商业地产以来，给外界传递的信息一直都是模糊且摇摆不定的。陈凯也认为，盈利方式的摇摆让商业地产存在诸多阻碍。“是靠收租金、靠做大估值，还是靠为住宅溢价做准备，都不明确。”

商业地产逐步流向资本通道
　　“全国对于商业地产推进的力度还是挺大的，各个城市存在不平均的情况，比如深圳、东莞、宁波这样的城市商业体量和经营较好，但南京、合肥这样的城市就基本没什么自持的商业地产，都是小体量的底商。” 在产品线方面，老万科陈凯对记者表达了自己的看法。
　　“现在万科所做的还谈不上商业地产，只能说是社区配套。”陈凯向记者坦言，万科对于商业地产还在摸索阶段，没有形成自己有效的、可复制的思路。
　　在接受采访时杨卫东则强调，尽管从广州来看产品线已相对丰富，但重点还是放在社区商业。“大型综合体未来风险更大，对选址的要求更为苛刻，投资成本上升也意味着风险倍增，同时这几年电商和新消费模式的产生，促使消费者的消费行为发生了很大的变化。
　　切入市场选择体量较小，符合未来社区定位的商业项目，未来风险较低，同时有一定的成长性和面向资本市场良好的估值。
　　据上述人士透露，“未来万科商业不排除分拆上市的可能。”
　　值得注意的是，中国商业地产行业正进入变革与整合期。其中较为明显的一种发展趋势是，商业地产进入资本导向时代。报告当中明确指出，2016年开始，商业地产或更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后，如何通过资本通道退出更为重要。除常规的上市路径外，资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现。资产的抛售与并购也更为常态化。
　　而从整个商业地产目前的市场情况来看，世邦魏理仕近日发布《2016年第一季度中国房地产市场回顾》，报告指出，本季度受P2P退租潮影响，全国优质写字楼需求承压;优质零售物业市场净吸纳量仅为51万平方米，在全国17个城市中有10个城市出现租金持平或下滑。
　　“房企应该要注意，商业地产的环境并不是一片大好，转型商业地产也不意味着一定成功。”陈厚桥指出，“商业地产对区位、周边的产业集群、政策规划都相当敏感，企业应该首先考虑这些因素，拿地时做好前期研究。此外，必须要从做住宅的思维中走出来，在产品的创新上做出亮点。”

 

 

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