通州北京副中心风光无限 写字楼市场却一蹶不振

    近两个月来，北京市政府部分行政职能部门将搬迁通州的消息坐实后，通州房地产市场迎来销售井喷，6、7月两个月区域内新建住宅成交量达到了3000套以上。然而为抑制房地产过热而出台的“8·14限购令”给疯狂的市场打了一针镇静剂，住宅市场急速降温。 

    相比之下，通州区商住公寓类非限购项目成为市场的香饽饽。

    据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15日至8月21日，商住公寓成交面积为2.29万平方米，环比限购前一周大幅上涨了83.2%。

    根据通州区发展规划，通州作为城市副中心，将发展为未来的高端商务区。但同样定位于商业办公的写字楼项目却没有商住类产品这般“幸运”，写字楼产品的销售一直步履维艰。

    据中国房地产报记者了解，通州区内销售最快的万达广场项目写字楼从2013年10月首次开盘，到现在已经销售23个月，仍然还有待售房源。位于新华大街的北京one项目从2011年3月开始销售，到现在已经转为现房，去化周期超过50个月。

部分项目9个月仅卖一套

    随着北京城区内写字楼的供应趋紧及价格高企，城市中心办公成本不断飙升，使得不少企业开始将目光投向郊区。通州区临近北京CBD，具有先天的外延优势。随着政府规划和土地供应放量，吸引了万达、华业、绿城、葛洲坝、金隅大成、保利、绿地、华远等品牌房企逐渐进驻，为区域带来大量高品质写字楼。

    然而，此前被称为“睡城”的通州，许多居民的工作消费都在市区，通州的住宅也是以刚需盘为主，这些现状给区域商务转型带来一定难题。

    “通州写字楼以散售为主，现在还不算成熟的商务区，入驻的企业规模都比较偏小。我们调研的结果是大户型是200平方米左右，小的切割到60~80平方米，而且投资的客户占绝大多数，企业直接购买相对较少。”第一太平戴维斯研究与咨询部高级经理董月直言。

    虽然区域居住人口庞大，但商业项目定位普遍较为低端，这在去年万达广场及京通罗斯福开业后才有所改善。目前，通州乙级及以上等级写字楼市场存量约为30万平方米，租金水平约为100~120元/平方米/月，售价水平在2万元至3万元/平方米之间，主要客群为小型科技、文化传媒、制造、专业服务等。写字楼的投资回报率在5%~5.5%，相对于市场普遍认可的8%左右还有差距。

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