商业地产供需失衡或进一步加剧 投资还需谨慎

库存持续承压

    进入下半年以来，商业地产销售状况越发艰难，部分城市在供应量减少的情况下，库存量仍在增加，供需状况进一步恶化。

    同策咨询研究部数据显示，2015年7月包括北京、上海等在内的十大城市商业市场累计存量为4046.89万平方米，环比上月继续增加1个百分点，自今年1月以来商业市场的存量维持持续走高，并且7月再创历史新高。

    从各城市具体情况来看，多数城市库存量保持持续走高态势。其中，上海库存压力最大，7月存量达到967.34万平方米，较6月份增加2个百分点，已经创下历史新高。深圳是个例外，受市场整体转暖影响，7月存量为160.47万平方米，环比下降11个百分点。

    虽然一线城市存销比有所下滑，但除深圳之外，其余仍然远超15个月的合理水平。其中，上海以967.34万平方米的存量列居首位，按照其近三个月的平均去化速度来看，存销比58个月，库存去化压力最大。此外，北京、广州7月商业地产存量分别为240.76万平方米、162.70万平方米，存销比分别为33个月、28个月，也难言理想。深圳商业地产7月存量160.47万平方米，存销比只有13个月，已经恢复合理水平。

    二线城市供需状况更为严峻。二线城市中，合肥的商业存量明显高于其他二线城市，为877.99万平方米，存销比为110个月，成都、杭州存销比分别为93个月和90个月，6个二线城市存销比均超过90个月。

投资还需谨慎

    物业本身升值空间不大，加之通过出租获取收益难度提高，商业地产投资需要更加注重技巧。

    从宏观角度来看，泡沫化、同质化以及电商的多重夹击，已经使得商业地产竞争非常激烈，几乎惨烈的近身肉搏。近期万达开始了全面瘦身，关闭了多家万达百货以及万达大歌星，这不仅是万达去地产化转型的第一步，也是全国商业地产明显下滑的一个缩影。据联商网发布的《2015年上半年主要零售企业关店统计》显示，2015年上半年，主要零售企业（含百货、超市）在国内共计关闭121家，其中百货业态关闭25家。几乎囊括了中国当前所有最知名的企业，包括万达百货、天虹商场(002419,股吧)、阳光百货、家乐福、百盛百货、马莎百货、津乐汇百货等。

    商业地产的无序开发，布局不合理，使得不少商业项目面临经营难的窘境。以上海为例，由于前两年商业项目开发用地主要集中在外环外甚至郊环线以外的区域，经过18个月左右开发周期，从去年下半年开始集中上市。由于外郊环人口密集度还不够，容易导致众多商铺空置，这使得投资者望而却步。

    这种现象在二三线城市表现得更为突出。同策咨询研究部分析师许之静认为，二线城市供过于求情况相比一线城市更甚，供应高压下租金也难有上涨空间，当前商业地产产能过剩的情况严重，从而使得投资风险更大。

    鉴于这种情况，业内人士建议投资者要谨慎行事。首先要做到的是尽量不要碰“重灾区”。从目前来看，商业地产“重灾区”主要分布以下几个地方：其一是在一线城市人口并不密集，同时周边其他配套并不成熟的郊区；其二是消费能力一般，而且人口数量正在减少的二三线城市。

    当然，商业地产投资机会主要来自跨界融合。虽然现阶段电商做得风生水起，但这也并非意味着商业地产就失去了发展空间。如果商业地产与互联网能够实现无缝对接，显然会使得成功的概率大大增加。在此建议投资者主要关注商业地产与互联网完成叠加的项目，比如互联网技术与商业经营完成对接，利用技术手段，抓住并满足客户需求，能够给消费者带来更好的消费体验，相信此类项目更受市场欢迎。

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